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房屋登记办法实务问答(一)
发布时间:2012-08-22
随着物权法的颁布施实,相关法律、法规也随之修订完善。其中《房屋登记办法》作为《物权法》配套法规中的一个核心规章,它的实施是我国房屋登记领域的一项重大变革,要求我们不断更新、丰富法律知识,才能及时维护自身权益。现就我市房产交易中非常现实、非常突出的几个问题解答如下:
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  一、购房人需售房人提供哪些证件,才能办理房产转让合法手续?
  答:1、买卖双方签订的转让合同。
  2、售房人的身份证明文件(是单位的需提供法人身份证明及营业执照)。
  3、售房人的《房屋所有权证》。
  4、售房人的《土地使用权证》(属划拨土地的还应提交政府批准文件)。
  5、售房人己婚的,需夫妻双方共同签订转让合同;属离婚的应提供离婚法律文书;属单身的应提供有关部门出具的单身证明。
  另外,《房屋登记办法》规定的登记薄制度,要求登记机构不仅要“确权发证”,而且要将房屋的归属记在登记薄上进行公示,明确登记薄是物权归属和内容的根据,它的效力高于房屋权属证书和登记证明。有了这方面的法律知识,在房屋交易过程中就会不光看房产证,还要到登记机构查询房屋登记情况。从而避免购房人被假房权证欺骗。

  二、购房后为什么要及时办理产权登记手续?只写合同不办证行吗?
  答:《物权法》第九条明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。因此,购房人购房后必须及时办理产权转移登记手续。如果只写合同不办理转移登记,购房人将会面临很多问题:虽然合同受《合同法》的保护,但如果出现一房多个合同也就是通常所说的“一房多卖”,物权则只保护己登记的购房者,哪怕是你所签订的合同早于其它合同或者你的价款高于其它合同的价款,没有登记的物权不予保护,购房者只有按《合同法》追讨房款及损失。即使没有“一房多卖”,由于没有及时办理转移登记,登记簿上所反映的依然是售房人的登记,也就是说该房产在法律意义上仍属于售房人所有,一旦遇到特殊情况,法律只承认登记薄上登记人的房产权益。如售房人在房价大幅上涨或家庭发生其它变故的情况下,可以随时退还购房款收回房产;如遇到国家对房屋的征收或拆迁等补偿问题时,在确定补偿对象和被拆迁人时只能是房屋登记人也就是售房人。
  另外,不及时办理转移登记,如购房人想对房产进行再转移、继承、变更时仍然要在补办前次交易登记手续的基础上,再办理再转移或变更的登记手续,可能因时过境迁、物是人非而导致办证难度大、税费负担成倍增加的后果。因此,提醒购房人购房后应及时办理产权登记手续,以防上当受骗或陷入经济纠纷蒙受损失。对那些售房人自愿减免房款不负责办证的房产(大多数是手续不全,不能办证的)不要购买。

  三、为什么不能买那些手续不全或私人开发的房产,图一时便宜值不值?
  答:房屋建设在我国实行的是政府审批许可制度,手续不全就说明建设房屋没有得到政府的完全许可,是非法房产,法律禁止房管部门为非法房产登记发证。私人开发房屋本身就是一种违法行为,所建房屋也是属于非法房产。这一类房屋,一是居住环境差,没有绿化、路灯等基础配套设施,即不环保又无环卫;二是建筑密度大、通风差、采光差;三是无正规设计图纸,无资质的施工队伍建设,无施工质量监管,房屋质量没有保证,有的成为终生无证的“私生房”,偷工减料的“黑心房”,见缝插针的“垃圾房”,摇摇欲坠的“新危房”。居住安全存在较大隐患;四是进入市场交易难,而且没有升值空间。该类房屋虽然目前市场售价低于正规开发企业开发房屋的售价,但是从长远的打算,该类房屋没有任何安全和升值的价值。住在这种房屋里,可以说是提心吊胆,身心压抑,有损健康。为此提示广大购房者在购房时,不要图一时之便宜,留终生之隐患。一定要到正规开发企业购各种证件齐全的房屋,这样的房屋才是安全放心房。

   四、属集体土地使用权的房产,在交易中有哪些限制条件,为什么不能随意购买?
  答:目前,国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移有严格的限制条件。集体土地上房屋所有权转移受到限制,主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权,与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的,集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员。集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则,即属集体经济组织成员方能先办理宅基地使用权变更登记,再办理房屋所有权转移登记,从而避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。
  集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外,必须提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”,并且要将申请登记者是否属本村村民等情况,在集体经济组织公示无异议后,方可登记。从而防止集体土地上房屋违反规定私自流转,维护和谐稳定的社会秩序,保障农民基本生存权。
  《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”由此可见城镇居民或外村民不能购买集体土地使用权的房屋,请购房人不要随意购买,以免造成不能登记,导致房屋产权得不到法律保护而蒙受损失。
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